Является ли балкон жилым помещением

Входят ли балкон и лоджия в общую площадь квартиры

Разные своды законов и правил, кодексы по-разному отвечают на это вопрос. Где-то появляется информация, что считаются, где-то считаются, но включаются в общую площадь, лишь умноженные на разные коэффициенты (причем они зависят от разных факторов), по другим документам лоджии и балконы однозначно не учитываются в основной площади помещения.

Это вызвано тем, что до 1991 года в стране существовали одни нормативные документы, а после — иные. Кроме того, с разной периодичностью издаются новые кодексы и своды правил, посвященные вопросам коммунальным и жилищным. Разные собственники и коммунальщики пользуются разными нормативами, отчего порой и возникают жилищные споры.

Что такое жилым помещением

Так что же стоит брать за основу при изучении этого вопроса? Жилищный кодекс Российской Федерации издания от 1 мая 2005 года, ведь именно он является основным документом по жилищным вопросам в нашей стране. Все его правила и предписания перекрывают прочие из других документов, так как именно они приоритетны. Итак, во 2 части, в 16 главе данного кодекса указано, что жилое помещение это:

  • жилой дом, часть жилого дома;
  • квартира, часть квартиры;
  • комната.

Нас интересуют лишь вопросы определения основной жилплощади в квартире.

Квартира

Квартира — это помещение в многоквартирном доме, обособленное структурно и обеспечивающее вероятность непосредственного доступа к помещениям общего употребления в таком доме. Квартира состоит из одной либо более комнат, а также помещений придаточного пользования, обеспечивающие граждан бытовыми и прочими нуждами, которые гарантируют благополучное существование в таком строго выделенном помещении.

Расчет общей площади квартиры

Но в 15 главе того же документа, части 2, встречаются указания к подсчету основной площади квартиры — она составляется из просуммированных площадей каждой части помещения, учитывается и площадь помещений вспомогательного употребления, удовлетворяющих бытовые и прочие необходимости и связанных с жительством (кроме балконов, лоджий, террас и веранд).

В СниП от 2003 года также четко прописано, что минимальные размеры квартир рассчитываются по площади комнат и их числу, также без учета площади балконов, лоджий, веранд, террас, приквартирных тамбуров и кладовых, неотапливаемых.

Что такое балкон и лоджия

Согласно определениям из разных словарей, балкон — это выступающая часть квартиры, неотапливаемая и открытая, хотя возможны и варианты отапливаемых и закрытых балконов. Лоджия же — это помещение также открытое с одной, двух или даже трех сторон.

В принципе, обе конструкции несут одну функцию, разница лишь в конструкции. Лоджия прилегает к стене здания, является с ней единым целым, а балкон — это помещение, выступающее за пределы фасада.

В последнее время жилплощадь приобретается без балконов, и позже те пристраиваются. Следующий вопрос — какова функция балкона. Просто ли это нежилая пристройка, или он начинается эксплуатироваться в качестве полноценного помещения.

Отапливаемые балкон и лоджия

Итак, когда Вы провели отопление на балкон или лоджию, если они застеклены, коммунальщик имеет полное право засчитывать их в общую площадь жилого помещения.

Когда балкон становится отапливаемым, а у Вас на руках официально разрешенная и законная перепланировка, общая площадь квартиры увеличивается, и оплата за жилищно-коммунальные услуги станет больше.

Это же относится и к лоджиям, если в них впоследствии эксплуатации установили радиаторы центрального отопления и они были застеклены самим собственниками.

Документы, необходимые для официальной пристройки балкона:

  • Документы, подтверждающие, что собственник имеет право на обладание данным имуществом (договор о купле-продаже, дарственная, договор о приватизации или документ, подтверждающий право о наследстве)ю
  • Паспорт гражданина Российской Федерации (важно — если в паспорте и документах, подтверждающих собственность, стоят разные фамилии, то необходимо подготовить соответствующие документы о смене фамилии).
  • ИНН.
  • Технический паспорт на жилье (документ должен быть изготовлен не более 12 месяцев назад).
  • Справка из Жилищно-Эксплуатационной Конторы с указанием количества прописанных граждан (иначе говоря, справка о составе семьи).
  • Согласие соседей сверху и по лестничной площадке, нотариально заверенное.

При этом важно, чтобы площадь, на которой стоит Ваш дом, не была исторически или культурно важной/охраняемой. В ином случае у Вас возникнет много бюрократических проблем с оформлением, если это вообще будет возможно.

Таким образом, если изначально застройщиком были предусмотрены лоджия или балкон, то коммунальщик не имеет никакой возможности включить их в общую площадь. Если же вы самостоятельно достраивали балкон или утеплили или остеклили балкон/лоджию, то коммунальные службы могут попытаться включить их в общую площадь и принудить Вас оплачивать большую сумму за жилищно-коммунальные услуги.

Все зависит от того, сможете ли Вы убедить коммунальщика, что на основании ЖК РФ 2005 года балкон и лоджии жилыми помещениями не считаются, а значит, не входят в общую площадь.

Важно помнить, что именно данный кодекс является основным документом в решении жилищных проблем, все прочие кодексы и своды правил — лишь вспомогательные документы, описывающие ситуации, не включенные в общей свод законов.

И в случае, когда один документ противоречит другому, необходимо обратиться именно к Жилищному кодексу новейшего издания для уточнения спорной ситуации. Особым «плюсом» можно отметить, что Вы имеете возможность прямого, личного сотрудничества с организацией, которая предоставляет Вам жилищно-коммунальные услуги, а значит, имеете возможность договориться или решить проблему в порядке личной встречи.

Является ли балкон жилым помещением?

Балкон — небольшое помещение, примыкающее к основному зданию. Цель — создать дополнительную неотапливаемую площадь для хранения различных предметов.

Что такое балкон

В строительных нормах и правилах 2.08.01-89, в первом вложении «Жилые строения» указано определение понятия и его аналогов. Балкон, лоджия, веранда, а также застекленные их версии — встроенные или пристроенные к жилью помещения. Последние не отапливаются и не освещаются цепью, примыкающей к соседней комнате, не имеют ограничений по габаритам, кроме высоты. Веранды примыкают к зданию, два других — встроены. Лоджия отличается от балкона отсутствием отопительной системы или электрического освещения. Каждый вид имеет ограждающую и несущую общедомовые конструкции в проекте.

Площадь балкона

Строительные нормы и правила предписывают расчет площади балконов в соответствии с «Инструкцией об учёте фонда жилплощади». В документе указаны рекомендации по вычислению размеров интегрированных в жилые строения помещений. Для жителей расчеты ведутся по двум измерениям, с учетом толщины отделки. Аналогичным вычислением пользуются замерщики для оценки размеров жилой площади.

Общая площадь квартиры

В соответствии с законодательством, общей жилой площадью квартиры считается сумма размеров всех комнат. В расчете участвуют также вспомогательные помещения, служащие улучшению условий проживания. К ним относятся балконы и лоджии. Встроенные в многоквартирный дом, они частично принадлежат собственникам и используются последними для необходимых нужд.

Жилищный Кодекс включает вспомогательные комнаты в общую площадь квартиры при продаже, повышая стоимость. Этот пункт также касается факта регистрации жилплощади. Жилищный Кодекс также оговаривает прочие комнаты, участвующие в расчете общего размера квартиры:

В квартиру может входить более одного балкона, если это предусмотрено проектом.

Жилищный Кодекс (ЖК) предлагает называть размер квартиры «общей площадью». Показатель, определяющий его в квадратных метрах, фиксируется в техническом паспорте соответствующего помещения. Сотрудники бюро технической информации, отвечающие за составление документов, в которых указывают площадь, обязаны отмечать характеристики, предусмотренные проектом.

Важно! Размер вспомогательных помещений зависит от коэффициента, который используют при расчете площади. Для лоджий его принимают равным 1/2, а для балконов — 1/3. При помощи параметра рассчитывают размер пристроек так, чтобы они гармонично вписывались во внешний вид здания, неся пользу жильцу, у которого они в собственности.

Для создания отопления в пристроенном вспомогательном помещении потребуется обратиться к управляющей компании за разрешением. В подобном случае следует помнить, что балкон включат в отапливаемую площадь, за которую потребуется вносить денежные средства. По жилищному законодательству неотапливаемые комнаты не включают в общую площадь квартиры. В управляющих компаниях данный фактор могут не учитывать и присылать завышенные счета.

Балконы — общее или персональное имущество

Балконы, лоджии и веранды — пристроенные к основному сооружению либо встроенные в здание помещения, выделяющиеся из общей плоскости. В них установлено ограждение или застекленная стена, защищающая от внешнего воздействия на предметы и людей, находящихся внутри.

Читайте также:  Обшивка балкона пластиковыми панелями

Для определения владельца следует разделить два понятия. Плита основания — несущая конструкция, относящаяся к строению. Она является одной из важнейших частей многоквартирного дома и относится к общему имуществу. За её состояние отвечает управляющая компания, занимающаяся обслуживанием здания. Если возникли общие проблемы технического характера, задача УК — исправить их.

Обратите внимание! По Жилищному Кодексу плиты основания, несущие вспомогательные помещения, частично относятся к общему имуществу дома. Это связано с их основными функциями — поддержанием устойчивости и повышением прочности строения.

На законодательном уровне балконы и лоджии относят к общедомовому имуществу, но иногда владельцем признают собственника. Это касается ситуаций, в которых вспомогательное входит в жилое. Для простоты понимания используют аналогию, характеризуя прилегающую комнату.

Потребитель не владеет плитами перекрытий — полом и потолком, несущими конструкциями — стенами, поскольку они принадлежат не одному помещению, а нескольким. Каждое из них обслуживает несколько квартир. Это касается стен, разделяющих комнаты — они поддерживают целостность нескольких этажей. Владелец, покупая квартиру, приобретает следующее:

  • Пространство, ограниченное:
  • По горизонтали стенами;
  • По вертикали — перекрытиями;
  • Элементы отделки;
  • Элементы интерьера и декора.

Важно! Соответственно, каждая балконная плита является общей, хотя долевой частью собственников многоэтажного дома. Отделка и предметы, находящиеся в нём, находятся в собственности у жильцов. Последним является человек, из помещения которого открыт доступ на балкон. Остальные конструкции относятся к общедомовой собственности.

При внесении средств за капитальный или внешний косметический ремонт здания, собственник частично оплачивает площадь каждого общего помещения, имеющегося в доме. Балкон многоквартирного дома — общее имущество, чем обусловлено предыдущее предложение. Прочие работы: утепление, отделка и прочее, оплачиваются персонально.

Является ли балкон общим имуществом многоквартирного дома

Окна в Донецке >> Балконы инфо >> Является ли балкон общим имуществом многоквартирного дома

Вопросы по поводу того, к какому имуществу отнести балкон возникают обычно, если требуется серьезный ремонт или внесение изменений в конструкцию.

Чьим имуществом считается балкон

Балконная плита, боковые стены – это общедомовая собственность (Постановление Правительства РФ № 491от 13.08.2006, п.2). Ограждения, козырьки, навесы, равно как и балконное пространство – это собственность владельца. Получается, что ответственность за состояние, безопасность конструкции в равной степени несут как собственник, так и управляющая компания.

Как распределяется ответственность

За состояние балконных плит, ограждений несет ответственность управляющая компания. Именно она должна организовать работы по укреплению изношенных конструкций, проводить регулярный мониторинг балконных плит.

Владелец квартиры в свою очередь обязан следить за состоянием ограждений – красить перила, металлические части конструкции для защиты от ржавчины.

Например, балконная плита находится в аварийном состоянии. Жильцы неоднократно, в письменном виде требовали от обслуживающей организации укрепить конструкцию. В этом случае ответственность за обрушение балкона понесет УК. А вот если будет доказано, что балкон обрушился в результате установленных стеклопакетов, то ущерб придется оплачивать собственнику.

Что касается ремонта, то все работы, связанные с общедомовым имуществом, проводит управляющая компания. А вот менять или устанавливать новое остекление, напольное покрытие должен сам хозяин квартиры.

Исключение – это ограждения общих балконов (например, в общежитиях) и кровля дома, которая одновременно служит козырьком для лоджий на верхних этажах. За их ремонт отвечает управляющая организация.

Считается ли лоджия жилым помещением

В соответствии Жилищным Кодексом жилым считается помещение, которое соответствует санитарным нормам и подходит для постоянного проживания. А также обеспечивать эвакуацию жильцов, например, при пожаре. К жилому помещению предъявляются и требования по площади, освещенности, изолированности.

Поскольку неотапливаемая, неизолированная лоджия не отвечает данным требованиям, то к жилому помещению не относится.

Входит ли лоджия в общую жилплощадь

Прямой ответ на вопрос содержится в ч.5 ст. 15 Жилищного Кодекса. Общая жилплощадь – это суммарная площадь всех помещений, которые предназначены для бытового использования и проживания. Но площадь балконов и лоджий не учитывается. Подробнее в статье “входит ли балкон в общую площадь квартиры“.

Какая перепланировка законна

По закону любая перепланировка балкона, требующая внесения изменений в технический паспорт квартиры, относится к переустройству (ст. 25 ЖК РФ). И требует не только согласования контролирующих органов, но и согласия всех собственников дома.

Во-первых, при перепланировке меняется назначение балкона: из нежилого помещения в жилое. Соответственно, меняется и общая площадь квартиры. Во-вторых, при перепланировке, демонтируется блок, расположенный под окном, а это уже реконструкция фасада здания.

А если оконный блок является частью несущей стены (кирпичные, блочные дома), то переносить или демонтировать его запрещено. Равно как и выносить батареи центрального отопления на балкон или лоджию – это нарушение теплового контура многоквартирного дома.

Единственный допустимый вариант – это демонтаж оконного и дверного блоков и установка строго на этом месте прозрачных стеклопакетов любого типа. Распашные или раздвижные «французские» двери. При этом к конструкции предъявляются следующие требования:

  • стеклопакет должен быть двойным;
  • направляющие должны располагаться сверху и снизу.

Стеклянные перегородки, состоящие их одного стекла, установленные без направляющих, не пройдут проверку Жилищной инспекцией. Да и узаконить такую перепланировку (например, при продаже квартиры) не получится.

Важно: при перепланировке нельзя демонтировать порог на балкон, поскольку именно он удерживает балконную плиту и выполняет теплоизолирующую функцию.

Пристройка балкона на первом этаже

Возможна, но потребует согласования с контролирующими органами, администрацией и департаментом архитектуры. Вместе с пакетом документов необходимо предоставить проект перепланировки, который лучше заказать в лицензированном проектном бюро. Процедура долгая и может занять до 1,5 месяцев.

К строительству можно приступать только после получения разрешений. Соответствие пристройки всем нормативам должна подтвердить специально созданная комиссия, в которую входят представители контролирующих органов. После, с подписанным актом приемки можно обратиться в БТИ, чтобы внести изменения в техпаспорт квартиры.

Пристроить балкон нельзя в следующих случаях:

  • если дом расположен на центральной улице, в исторической части города, является памятником архитектуры;
  • если перепланировка повлияет на внешний вид фасада или повлечет его разрушение;
  • балкон нельзя пристроить, если рядом с домом находятся инженерные коммуникации

Пристройку нельзя использовать для расширения площади, поскольку – это, по сути, разрушение несущей стены

Установка козырьков и навесов

Потребует согласия собственников. Вопрос решается на общем собрании, при этом «за» должны проголосовать не менее 2/3 от общего числа жильцов.

А также согласования с контролирующими органами, поскольку:

  1. Установленная конструкция затрудняет доступ к балконной плите, расположенной над балконом. Поэтому оценить состояние и провести ремонтные работы проблематично.
  2. Металлическая конструкция, не предусмотренная проектом дома, может усилить нагрузку на балконную плиту и привести к ее обрушению, особенно это касается старых домов.
  3. При неправильном монтаже на козырьках обычно скапливается снег и лед, который, в случае падения может нанести ущерб припаркованным внизу автомобилям или прохожим.

Важно: в случае, если козырек на балкон или навес будут признаны незаконным строением, владельцу «самостроя» придется его демонтировать.

А как насчет курения на собственном балконе

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 20. 09. 2019 использование открытого огня на балконах и лоджиях запрещено. Речь идет о поправках к требованиям пожарной безопасности. Документ вызвал много споров. Так все-таки можно ли курить на балконе своей квартиры или нет.

Во-первых, в документе нет четкого определения, что подразумевается под «источником открытого огня». Во-вторых, прямого запрета на курение тоже нет.

Получается, что покурить на личном балконе все-таки можно. Но, штрафы за несоблюдение или нарушение правил предусмотрены. К примеру, выброшенный с лоджии окурок обойдется хозяину квартиры в 3000 рублей.

Если будет доказано, что не потушенный окурок стал причиной пожара, собственнику придется выложить 5000 рублей. В случае более тяжелых последствий возможна уголовная ответственность.

Совет: хотя прямого запрета на курение на балконе нет, держать спички и зажигалку лучше на кухне, а окурки оставлять в закрытой пепельнице.

Не стоит забывать и о соседях. В судебной практике есть случаи, когда курильщиков обязали выплатить компенсацию за моральный вред некурящим соседям. Чтобы избежать конфликтов, устанавливайте вытяжки или дополнительно изолируйте помещение.

Читайте также:  Какие стеклопакеты лучше ставить на балкон

На общем балконе

Ответ однозначный – нельзя. Курение в общественных местах, к которым относятся общие балконы в многоквартирных домах – это прямое нарушение антитабачного закона от 2013 года (№ 15, п.1, ст. 12). Здесь речь идет не о противопожарной безопасности, а о полном запрете курения. За нарушение курильщику грозит штраф в размере от 500 до 1500 рублей.

То же самое касается мест общего пользования в гостиницах.

Сосед почти не виден

Желающих улучшить, а в понимании большинства, это означает – расширить свой балкон, было достаточно во все времена. Нынешние – не исключение. Поэтому многие многоэтажные дома поражают разнообразием рам, навесов, и прочих наворотов на балконах, которые сильно уродуют внешний облик домов.

Верховный суд РФ сделал такое разъяснение, когда пересматривал итоги одного “балконного” спора. Дело заключалось в том, что одна из собственниц квартиры в многоквартирном доме переделала свой балкон.

Ее перестройка была, по сути, стандартной – так часто поступают желающие усовершенствовать балкон, дама совместила его с кухней, а заодно и увеличила его размеры. В дополнении к этому над балконом хозяйкой был смонтирован козырек такой длины, что он перекрывал обзор соседям сверху.

Соседи, возмущенные таким неудобством обратились к местным властям. Тем переделка также не понравилась, и уже власти потребовали возвращения квартиры в прежнее состояние, утверждая, что ответчица затеяла перепланировку без разрешений компетентных органов и без согласия соседей. Со своей стороны, жильцы дома подали и свой иск. По утверждению соседей, балконный козырек выходит за границу балконной плиты приблизительно на 1,5 метра, что портит им и вид с балкона, и образ дома.

Дама сдаваться не стала и ответила встречным иском. В нем она написала, что собрала кучу разрешений от всех инстанций и просит ей не мешать наслаждаться жизнью с новым и безопасным балконом.

О правовых вопросах управления многоквартирным домом эксперты “РГ” рассказывают в рубрике “Юрконсультация”.

Судя по документам, которые оказались в распоряжении суда, перестройка балкона отвечает и санитарным, и противопожарным требованиям. И по мнению специалистов, нарушений несущих конструкций при перепланировке не было. В ходе судебного процесса выяснилось, что предстоящий ремонт балкона одобрили 49 соседей и владелец нежилого помещения дома.

Местные суды встали на сторону собственницы квартиры.

По их мнению, перестройка балкона выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм и правил, никак не нарушает права и интересы собственников других квартир, не создает угрозы их жизни и здоровью и не меняет “целевое назначение помещений”.

Но власти города и другие соседи с таким решением не согласились и оспорили его уже в самую высокую инстанцию. Власти города посчитали, что такое решение опасно в первую очередь тем, что теперь каждый сможет перестраивать балконы по своему вкусу и желаниям. Во что превратится лицо города, трудно представить.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ “балконный” спор внимательно изучила и с мнением коллег не согласилась. Верховный суд сказал, что гражданка перепланировку провела самовольно, разрешений она не получила, согласований с властями и соседями не провела. Высшая инстанция объяснила, что балконные плиты входят в состав общего имущества, а, следовательно, любая их перепланировка должна быть согласована со всеми собственниками помещений в доме.

Если открыть главный в таких случаях документ – Жилищный кодекс РФ, то в пункте 3 части 1 статьи 36 сказано следующее: всем собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит общее имущество: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование и прочее оборудование.

Верховный суд специально подчеркнул – балконные плиты относятся к общему имуществу. Об этом сказано в документе, который называется – “Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме”. Эти Правила были утверждены постановлением правительства от 13 августа 2006 года N 491.

В этих Правилах есть пункт 2 раздела I “Определение состава общего имущества”. Там записано дословно следующее: “В состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции)”, – говорится в нем.

Таким образом, подчеркнула Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, балкон еще и относится к ограждающим и несущим конструкциям, сказано в определении .

Суд в своем решении заявил, что квартирант может уменьшить размер общего имущества при реконструкции помещений, но такая перепланировка возможна только с согласия всех собственников помещений в доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ). Такое же положение закреплено в части 2 статьи 40 этого же кодекса – “если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, на них должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме”.

Вот какой итог подвел под своими рассуждениями Верховный суд – при серьезной перепланировке балкона в одной отдельно взятой квартире, согласие всех собственников является обязательным условием.

А местные суды посчитали вполне достаточным, согласие четырех десятков соседей. Но местные суды не приняли во внимание,что противников реконструкции балкона оказалось больше. А между тем категорически возражающие против расширения балкона соседи составили коллективное обращение в суд и в материалах дела оно имеется.

“Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав”, – сказано в решении Верховного суда РФ.

Суд отменил все вынесенные решения по делу и направил его на новое рассмотрение, предписав учесть позицию ВС РФ.

Тема: Является ли балкон (лоджия) частью квартиры?

Опции темы
Отображение
  • Линейный вид
  • Комбинированный вид
  • Древовидный вид

Является ли балкон (лоджия) частью квартиры?

Вопрос в том, имеет ли право собственник квартиры проводить там работы, в т.ч. и электромонтажные. Это касается и проектирования- должен ли проектировщик включать в проект лоджию (балкон)? Естественно это касается только лоджий и балконов непосредственно прилегающих к квартире.

Однозначно является, можно в этом убедится, открыв выписку из БТИ.

Он не только имеет право, но и обязан содержать свою собственность в надлежащем состоянии.

Конечно должен, как коридор, санузел и прочие помещения.

К основному вопросу надо добавить, что он возникает при выяснении а сколько же нужно платить за лоджию (балкон) при покупке квартиры. Я пытался разобраться, но запутался еще больше.
Казалось бы да, нужно платить, раз входит. Но не все так однозначно.

Вот что я нашел и прочитал. Привожу выдержки.
Приказ Федеральной службы государственной статистики от 11 марта 2009г. № 37 «Об утверждении Методологических положений по системе статистических показателей, разрабатываемых в статистике строительства и инвестиций в основной капитал»
П.3.2.2 «Методологического положения…» гласит: «Общая площадь жилых помещений в веденных в эксплуатацию жилых зданиях определяется как сумма площадей всех частей жилых помещений, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас, подсчитываемых с соответствующими понижающими коэффициентами. В индивидуальных жилых домах, построенных населением, площади лоджий, балконов, веранд, террас в общую площадь жилых помещений не включаются»

Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2004г. №188-Ф3. Жилищный кодекс Российской Федерации. Статья 15, п.5 : «Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, и террас.

СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», Приложение В (обязательное):

Площадь квартиры и др. технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, по завершению строительства уточняются по правилам, установленным в «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ», утвержденной Приказом №37 от 04.08.98г. Минземстроя России.
Там же далее…
В.2.1 Площадь квартир определяют как сумму площадей всех отапливаемых помещений (жилых комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) без учета неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, веранд, террас холодных кладовых и тамбуров).
.
В.2.2 Общая площадь квартиры – сумма площадей её отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации.

Читайте также:  Остекление балконов в сталинском доме

В указанном приказе читаем:
п.3.35. Жилая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат.
п.3.36. Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.
п.3.37 Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей её помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий-0,5, для балконов и террас- 0,3, для веранд и холодных кладовых-1,0.
Причем два последний понятия указываются как равнозначные в примечании к п.3.36, однако подсчет разный.

Кроме этого есть решение Верховного Суда РФ от 09.11.2011г. № ГКПИ11-1727 об ограждающих несущих конструкциях. Из него ясно, что собственнику принадлежит только воздушное пространство, ограниченное контурами квартиры, вот так.
Сможете разобраться? Растолкуйте на языке родных осин, а то совсем скучно стало…

Входят ли балконы и лоджии в общую площадь квартиры

Вопрос о том, входит ли балкон в общую площадь квартиры, чаще всего возникает при сделках с недвижимостью, оформлении технических документов на жилье. В этих случаях он принципиален и может «стоить» покупателю несколько десятков, а то и сотен тысяч рублей. Избежать такой ситуации помогает знание о понижающих коэффициентах, правильном употреблении терминов «общая площадь квартиры» и «жилая площадь». Также важно грамотное толкование законодательных актов по теме.

Общая и жилая площадь квартиры

В сделках с жильем важную роль играет точное определение площади объектов. Она напрямую влияет на рыночную стоимость недвижимости. Для квартиры определяют общую, жилую площадь.

Уточнение общей квадратуры нужно для следующих целей:

    расчета оплаты за отопление; статистического наблюдения за объемами строительства; оформления технической документации на квартиру; определения налогооблагаемой базы (налог на имущество); расчета стоимости объекта недвижимости; учета нормы жилого помещения при заключении договора социального найма; расчета платы за содержание жилья; расчета социальных выплат, связанных с проживанием в квартире.

Метраж жилых помещений определяют для иных целей:

    оформления договора ипотеки в банке; совершения сделок с недвижимостью — дарение, купля-продажа; оценки санитарных и бытовых условий проживания, например, при рассмотрении условий жизни несовершеннолетнего ребенка.

Понятие общей площади несколько шире, чем понятие жилой. В нее входят не только спальни и гостиные, но и вспомогательные помещения — кухня, санузел. С балконами и лоджиями все не так очевидно и однозначно.

Балкон и общая площадь квартиры — законодательная база

Чтобы понять, входит ли лоджия в общую площадь квартиры, нужно изучить несколько нормативно-правовых актов. Это Жилищный кодекс РФ, Свод правил «Здания жилые многоквартирные», Приказ №37 Минземстроя РФ, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.

Жилищный кодекс о балконах и лоджиях

В действующем Жилищном кодексе содержится не вызывающая двоякого толкования норма о том, являются ли лоджии и балконы частью квартиры.

Однако почему при покупке жилья у застройщика люди платят за общий метраж, включая балкон? Ведь это стандартная практика, когда в договорах участия в долевом строительстве указывают пункты о стоимости жилья с учетом квадратуры этих технических помещений.

Дело в том, что Жилищный кодекс РФ регулирует другие правовые отношения. Их перечень содержится в ч. 1 ст. 4. В своем большинстве это отношения по поводу:

  • взаимодействия госорганов и граждан — предоставление жилья по договору социального найма, учет таких помещений;
  • взаимодействия собственников и эксплуатирующих компаний — начисление оплаты за коммунальные услуги;
  • управления многоквартирным домом — его ремонт, создание ТСЖ и прочее.

Совершенно противоположное положение о включении лоджий и балконов в общую квадратуру квартиры содержится в Своде правил «Здания жилые многоквартирные» и федеральном законе об участии в долевом строительстве.

Положения других нормативно-правовых актов

Согласно Приложению В (п. 2.2), дополняющем СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», под общей площадью квартиры следует понимать «сумму площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации». В этом же Приложении указано, что цель такого расчета — статистический учет и та самая техническая инвентаризация.

Для практического применения нужна актуализированная редакция документа

Для уточнения понижающих коэффициентов СП 54.13330.2011 отправляет к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в России, утвержденной Приказом Минземстроя РФ №37 от 04.08.98 г.

    для холодных кладовых и веранд — 1,0; для лоджий 0,5; для балконов и террас — 0,3.

Рассчитать квадратуру лоджии или балкона с учетом коэффициента легко. Достаточно умножить на него фактический метраж помещения. Пример: если фактическая площадь лоджии составляет 6 кв. м., то с поправкой на коэффициент она превращается в 3 кв. м (6х0,5=3). Именно их будут принимать во внимание при статистическом учете и технической инвентаризации.

Те же значения понижающих коэффициентов определены в Приказе Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр (вступил в силу 1 января 2017 г.). Цель их применения в этом случае — расчет общей приведенной площади жилого помещения при участии в долевом строительстве многоквартирного дома.

Понижающие коэффициенты в долевом строительстве

Балкон и лоджия могут входить или не входить в метраж квартиры. Это напрямую зависит от целей, для которых она рассчитывается.

В долевом строительстве многоквартирных домов эти вспомогательные помещения входят в общую квадратуру, но с понижающими коэффициентами. Соответствующее положение содержится в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ.

В п. 1 ст. 5 цена договора в отношении лоджии, веранды, балкона и террасы определяется следующим образом: «произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения». При этом последняя состоит «из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами».

Как на практике работают понижающие коэффициенты площади для балконов и лоджий? Если застройщик продает квартиру 50 кв. м (с учетом балкона 6 кв. м) по цене 50 000 рублей за кв. м, то ее стоимость составляет 2 500 000 рублей. Если учесть коэффициент, то метраж балкона уменьшается до 1,8 кв. м, а цена — до 2 410 000 рублей, соответственно. Сэкономленная сумма ощутима для покупателя и может пойти на личные нужды или проведение ремонтных работ в квартире.

Расчет квадратуры с учетом понижающего коэффициента

Правовые отношения с застройщиком

    стоимость 1 кв. м; метраж квартиры с учетом понижающего коэффициента; итоговую цену за квартиру.

Общую квадратуру, указанную в договоре, нужно сверить также с предоставляемыми застройщиком техническими документами. Это важно не только для экономии денег, но и для дальнейшего оформления права собственности, получения технического паспорта на жилье.

Если до регистрации права собственности вы увидели, что в акте приема-передачи квартиры лоджия или балкон включены в общую площадь, обратитесь в БТИ. На основании Жилищного кодекса РФ там сделают соответствующие расчеты, с которыми без опаски можно будет получить свидетельство о праве собственности.

Если при участии в долевом строительстве многоквартирного дома не были применены понижающие коэффициенты, можно обратиться в суд. В судебная практике немало случаев, когда застройщику надлежало вернуть покупателю излишне уплаченные «за балкон» деньги. В некоторых из них были удовлетворены и требования истцов о моральной компенсации.

Видео: консультация юриста

В нормативно-правовых актах РФ нет противоречий по вопросу включения балкона в общую площадь квартиры. В них лишь разнятся цели соответствующих расчетов.

Ссылка на основную публикацию