Как узаконить присоединение лоджии к комнате

Согласование перепланировки лоджии: как узаконить присоединение к комнате или кухне?

Часто в малометражках жильцы хотели бы увеличить жилплощадь за счет лоджии, присоединив ее к комнате, но не знают наверняка, смогут ли добиться узаконивания своей перепланировки.

Можно ли присоединить лоджию к кухне или комнате?

Бывает, что кухня в квартире совсем крохотная, а лоджия и длинная, и широкая. Многие присоединяют это пространство к кухне или к комнате, выполняя работы на свой страх и риск, без проекта и без согласований.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Глас закона

Законодательство самодеятельность такого рода не одобряет, что вполне понятно и объяснимо: не специалист вряд ли поймет, какие конструктивы в доме несущие, как выглядит схема нагрузок и как их перераспределить грамотно, не допуская ослабления сечений.

При наличии всех разрешительных документов реконструкция, целью которой является присоединение лоджии к площади комнаты или кухни, по закону вполне возможна, о чем говорят следующие законодательные акты:

  • ст. 25, ст. 26, ст. 44 ЖК РФ;
  • ст. 1 Градостроительного кодекса РФ;
  • Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170;
  • ст. 222 ГК РФ.

Незаконная перестройка чревата серьезными проблемами, если предстоят:

  • продажа (покупка);
  • обмен;
  • оформление дарственной, что ведет к смене владельца;
  • передача в наследство, и пр.

Лоджия не относится к жилой площади квартиры, а посему, объединяя ее с комнатой или кухней, меняют в сторону увеличения всю жилплощадь квартиры, что не соответствует объемам, зафиксированным в Росреестре.

К тому же, меняется назначение помещений, теперь нежилая территория лоджии переходит в жилую.

Такие преобразования не подпадают под понятие «перепланировка», регулируемое ст. 29 ЖК РФ, а относятся к реконструкции всего жилого дома, что предусмотрено п.14 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ.

Если жилой дом многоквартирный, то, согласно подпункту 1 пункта 2 ст. 44 ЖК РФ, решение о возможности реконструкции имеет право принимать такой орган, как общее собрание собственников МЖД, на том основании, что лоджия – общее имущество собственников.

О том, как согласовать перепланировку балкона или санузла, читайте на нашем сайте.

Что можно делать, а что нельзя?

Что относиться к перепланировке лоджии? Реконструкция лоджии разрешается в пределах площади лоджии, без нарушения целостности наружной стены, в которой лоджия конструктивно является нишей.

Промежуточная стена, на которую опирается окно кухни или комнаты, может быть разобрана, но не всегда – разрешение выдается специалистом в зависимости от конструкций здания.

Есть два способа сделать пространство лоджии и кухни или комнаты общим. Это такие виды объединения пространства:

  • демонтировать дверной блок и окно, разобрать подоконную стенку, в результате чего площадь помещения, к которому добавляется площадь лоджии, увеличивается и объединяется общим полом;
  • убрать окно и дверь, а саму подоконную стену оставить, превратив в барную стойку или в декоративную стенку для цветов или иного назначения.

В первом случае комната или кухня становятся одним целым помещением, полы и отделка которого логично выполнять в одном стиле, теми же материалами.

Но это уже отделка, а принципиальное разрешение на демонтаж подоконной стены может дать только инженер-строитель, наделенный полномочиями, после изучения проектно-сметной документации на весь дом.

Второй случай дает больше свободы для фантазии владельца или дизайнера: хотя в результате переделки вышло одно помещение, но в нем условно можно подразделить пространства, маневрируя материалами покрытий пола и стен.

Разделение подоконной стенкой также позволяет функционально разобщить площади, оборудовав в зоне бывшей лоджии рабочий кабинет или спальное место, или же пространство для релаксации.

Узнайте из наших статей о том, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире, а также о том, как самостоятельно сделать эскиз или проект для узаконивания самовольной переделки. Образцы таких документов, как доверенность и договор, а также акты перепланировки, вы можете скачать у нас бесплатно.

Что является перепланировкой?

Переделка лоджии может осуществляться в разных объемах и видах работ, а также отличаться по результату. Какие вмешательства считаются перепланировкой, а какие нет?

Остекление

Если остекление было заложено в первоначальном проекте и выполнялось еще в период строительства дома, тогда согласовывать ничего не нужно.

На первый взгляд кажется, что ничего особенного в остеклении нет. Но специалисты небезосновательно считают, что при установке остекленных рам меняется в большую сторону нагрузка на стену, плиту перекрытия и, в конечном счете, на фундаменты здания.

Если в каждой квартире решат самовольно нагружать конструкции стен, плит перекрытия лоджий рамами с остеклением, то это может нанести серьезный ущерб несущей способности всего здания.

К тому же, остекление меняет архитектурный облик всего здания. Судебная практика показывает, что относят остекление и к перепланировке, и называют реконструкцией, но в любом случае, без получения разрешений начинать работы нельзя.

Снос подоконной стены

Снос подоконной стены – конечно же, относится к перестройке, и требует разрешений и согласований.

Полное объединение лоджии с другим помещением, будь то кухня или комната, не разрешается из соображений минимизации потерь тепла, нужны двери, хотя бы из стекла, можно раздвижные.

Так как снос подоконной стены требует внимания специалистов, то до получения разрешения разрушения начинать просто неразумно.

Снятие оконного блока

Ликвидация оконного блока, как и его расширение, или добавление, требует согласования, так как является перепланировкой, требующей корректировки планов квартиры на техпаспорте.

Присоединение к кухне или комнате

Является ли перепланировкой присоединение лоджии к комнате или присоединение лоджии к кухне? Ответ на этот вопрос однозначен: это реконструкция, разрешительные документы и согласования обязательны.

Как узаконить перепланировку квартиры — соединение с лоджией?

Процедура узаконивания

Как узаконить присоединение лоджии к комнате или кухне? Чтобы узаконить объединение кухни и лоджии, нужно пройти определенный путь. Важно, чтобы решение всех членов семьи на реконструкцию квартиры было единодушным.

Начать нужно с обращения с заявлением о грядущей реконструкции в БТИ.

Если перестройка не повредит зданию, тогда ее разрешат. Тогда нужно сразу же обратиться в проектный институт, который разрабатывал техдокументацию на жилой дом.

Если такой организации уже не существует, то нужно найти действующее проектное бюро, где изготовят проектный эскиз на новый вариант квартиры, уже с присоединением лоджии к кухне или комнате, как желает владелец.

Теперь чертеж будет разработан с учетом всех строительных норм и правил.

Здесь же сделают и теплотехнический расчет, без которого комплект бумаг не будет полным. Дешевле обойдется привязать типовой проект.

Подача документов

Где оформляют перепланировку? Далее придется собрать согласования в тех организациях, куда направят проектировщики и работники БТИ, в зависимости от ситуации:

  • МЧС;
  • Комитет по защите исторических памятников;
  • СЭС и др.

С полным пакетом бумаг за оформлением перепланировки нужно обратиться в жилищную инспекцию.

Полный пакет документов, необходимых для согласования, включает:

  • заявление;
  • паспорт;
  • техпаспорт;
  • проект реконструкции;
  • все согласования – от СЭС, МЧС, общества охраны памятников и др.;
  • документы на владение квартирой;
  • теплотехнический расчет.

Еще иногда требуют техническую экспертизу состояния конструкций здания, а также письменное согласие всех домочадцев.

Если одновременно с присоединением будет выполняться теплое остекление самой лоджии, то нужно одобрение на это от архитектурно-планировочного управления.

Все бумаги нужно собрать и с ними податься в единое окно Жилищной инспекции, откуда бумаги передают в отдел перепланировок. Заявление зарегистрируют.

Сроки оформления, стоимость и результат

Рассмотрение будет длиться не дольше 45 дней.

Стоимость может составлять от 20 до 40 тыс. руб.. При переоформлении права собственности нужно будет оплатить госпошлину в размере 1000 руб.

Какие документы выдаются после оформления? Это будет или разрешение, или отказ. Отказ должен быть обоснованным, то есть — с разъяснением причин (ст. 27 ЖК РФ).

Случаи отказа

В каком случае могут отказать? Отказ может последовать, если:

  • в соседних квартирах подобные перепланировки уже узаконены и реализованы, что ослабляет несущие стены;
  • сочтут, что потери тепла в доме слишком велики;
  • дом является памятником архитектуры, и пр.

Особенности присоединения лоджии к комнате или кухне

Перепланировка касается многих конструктивов, что влечет в каждом случае свои особенности, которые придется учитывать.

Каковы особенности присоединения лоджии к комнате со снятием оконного проема? При демонтаже оконного блока проем нельзя расширять, а также запрещается разрушать простенок и участок стены над бывшим окном: стена может оказаться несущей.

Категорически недопустимо убирать перемычку, неважно, из чего она изготовлена.

Можно ли узаконить перепланировку лоджии со сносом подоконной стены? Подоконную стену разбирать до самого основания допустимо только в кирпичных и в монолитных домах, исключение составляют дома панельного и блочного типов (здесь порожек является несущим элементом).

При сносе подоконной стены есть еще и другие ограничения:

  • так как отопительные приборы обычно располагают под окнами, то при разборке подоконной стены придется переносить радиатор;
  • радиатор запрещается устанавливать в зоне лоджии, нужно будет располагать его внутри комнаты.

Чаще всего батарею устанавливают на соседнюю стену, поближе к стояку отопления.

Чтобы избежать потерь тепла, нужно очень ответственно отнестись к утеплению стен и полов самой лоджии, а остекление сделать мощным: теперь тепло из комнаты или кухни будет распределяться и на добавленную площадь. Поэтому требуют сделать барьер в виде хотя бы стеклянной перегородки.

Не всем понятно, зачем согласовывать перепланировку со службой МЧС. А дело в том, что лоджия в ее проектом варианте выполняла роль эвакуационного выхода в случае пожара, а новый проект все меняет, ухудшая положение с противопожарными мерами.

Все должно быть в соответствии с законом, а это значит, что сначала необходимо оформить разрешение, а уже потом – приступать к строительным работам.

Получив отказ, не стоит отчаиваться, можно подать в суд.

Если же, уверенный в том, что согласование почти в кармане, владелец все же произвел присоединение лоджии, а потом разрешения не дали, тогда нужно узаконить перепланировку через суд.

При отрицательном результате придется все восстановить, что приведет к очередным материальным затратам.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:


Можно ли узаконить присоединение лоджии к комнате?

Далеко не во всех квартирах жилые комнаты имеют приемлемые размеры. Поэтому собственники жилья ищут любые возможные способы увеличить свою жилую территорию. Одним из них является присоединение лоджии к комнате. Но можно ли согласовать такую перепланировку?

Чтобы ответить на поставленный вопрос, заглянем в п. 4.2.4.9 постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года, в котором черным по белому написано, что «не допускается… использование балконов, эркеров и лоджий не по назначению».

Это значит, что невозможно узаконить присоединение лоджии к комнате таким образом, чтобы она стала частью жилой площади квартиры.

Но и это еще не все. Обратимся к Постановлению Правительства Москвы №508-ПП. А именно к п. 10.19 Приложения №1, из которого следует, что при осуществлении в квартирах перепланировки «…не допускается… объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями».

То есть нельзя демонтировать только оконно-дверной блок в отдельности или с подоконной частью стены и оставить полученное пространство между комнатой и лоджией открытым. Это будет расцениваться как объединение помещений, а подобные работы при перепланировке проводить запрещено.

Читайте также:  Тумба на лоджию своими руками

Фото присоединения лоджии к комнате:

Единственный доступный для согласования вариант присоединения лоджии к комнате на сегодняшний день – это замена имеющейся перегородки из окна, двери и подоконника на стеклянную раздвижную или распашную перегородку от пола до потолка.

Такую перегородку в виде дверей можно по желанию держать открытой, и в таком положении лоджия будет в положении «присоединенного» к комнате помещения. А при необходимости проем между комнатой и лоджией можно закрыть. В этом случае помещения будут выглядеть раздельными, что позволит соблюсти все требования действующего жилищного законодательства.

Для согласования присоединения лоджии к комнате с контрольно-надзорными органами необходимо разработать проект перепланировки с теплотехническим расчетом, показывающим, что после «объединения» помещений уровень теплопотерь в квартире не возрастет.

Подготовить такой проект перепланировки имеет право любая специализированная компания с допуском СРО, в том числе и мы.

В Москве перепланировки согласует государственная жилищная инспекция, чьи представительства имеются в каждом административном округе города.

Чтобы согласовать присоединение лоджии к комнате, одного проекта будет недостаточно. Нужен комплект проектных документов, куда кроме проекта входит еще техническое заключение о возможности проведения перепланировки.

Обратиться за комплектом проектных документов для согласования присоединения лоджии к комнате вы всегда можете в нашу компанию. Наши специалисты в кратчайшие сроки разработают для вас и техническое заключение на перепланировку, и проект.

Техническое заключение на перепланировку:

Однако проектные документы – не единственные бумаги, которые понадобятся вам для согласования перепланировки. Чтобы будущим работам по присоединению лоджии к комнате придать законный статус, также потребуются: технический паспорт помещения, правоустанавливающие документы на квартиру и заявление на перепланировку. Все собранные бумаги единым комплектом передаются через систему «единого окна» ближайшего МФЦ в жилищную инспекцию, где по ним будет принято решение выдать собственнику разрешение на проведение работ по перепланировке или отказать в согласовании.

Получив разрешение на присоединение лоджии к комнате, собственник имеет право приступать к ремонту.

Когда ремонт будет окончен, собственник обязан показать сделанную перепланировку членам комиссии, которые выйдут на квартиру. В состав такой комиссии входят: жилищный инспектор, сотрудник проектной организации, представитель подрядчика и в некоторых случаях работник управляющей компании.

Если присоединение лоджии к комнате осуществлено по проекту, то оформляется акт о завершении переустройства и перепланировки, который передается в БТИ для оформления нового технического паспорта квартиры.

Технический паспорт БТИ:

Согласовать присоединение лоджии к комнате можно как самостоятельно, так и с привлечением специалистов, которые за отдельную плату обойдут по доверенности все чиновничьи кабинеты и зарегистрирую вашу перепланировку.

Мы занимается не только согласованием предстоящих перепланировок, но и узакониванием уже произведенных. Обращайтесь к нам, мы всегда готовы помочь.

Присоединение лоджии к жилой комнате или кухне: все можно и нельзя

До начала 2000-х, когда перепланировки носили стихийный характер, снос части внешней стены не требовал согласования. Ситуация в корне изменилась, когда на законодательном уровне появились запреты, касающиеся несанкционированных изменений планировки квартиры. Теперь ликвидация балконного блока возможна только в случае, если соблюдается целый ряд условий. Такая строгость объясняется в первую очередь соображениями безопасности. По мнению проектировщиков, вопрос — как соединить комнату с лоджией — является одним из самых сложных. Расскажем подробности о том, что можно и нельзя, а также, как получить разрешение.

Присоединение лоджии к комнате или кухне

Можно или нельзя

Существует ряд ограничений, зависящих от состояния здания и его несущих элементов. Чтобы понять, позволяет ли оно провести переустройство, следует обратиться в инжиниринговую компанию. Список запрещенных мер по переустройству содержится в действующих кодексах, постановлениях и технических нормативах.

Нормы и правила

Законодательство не дает однозначного ответа, удовлетворяющего всем условиям. В Жилищном Кодексе РФ говорится, что перепланировкой считается любое изменение несущих конструкций, требующее отображения в плане БТИ. К таким изменениям можно отнести снос балконного блока и расширение проема. Подобные мероприятия должны проводиться только после согласования в государственных инстанциях. Для этого составляется проект, основанный на обследовании здания с помощью специального инженерного оборудования и расчетах, выполненных специалистами из проектных организаций. По закону проектами могут заниматься только компании, имеющие соответствующую лицензию.

Жилье должно соответствовать определенным санитарно-техническим требованиям, приведенным в ГОСТах и СНиПах. При их нарушении проектная документация не может быть согласована. Узаконить ее задним числом после проведения ремонтных работ не удастся — комиссия обяжет владельца квартиры вернуть жилью прежний вид. Если сделать это невозможно, поврежденные конструкции придется усилить — иначе они будут представлять угрозу для жизни и здоровья жильцов, а также случайных прохожих. Стоит ли говорить, насколько опасна плохо закрепленная горизонтальная плита.

Усиление, как правило, выглядит очень громоздко и представляет собой широкие металлические балки, отнимающие более 20 см высоты помещения. Вряд ли подобное решение устроит собственников квартиры в панельном доме, если они будут знать заранее, что в их компактной кухне появится огромный трудно преодолимый порог.

Кроме Жилищного Кодекса РФ и санитарно-технических норм и правил действует местное законодательство. В Постановлении Правительства Москвы № 508-ПП говорится, что присоединение балкона к внутреннему помещению относится к запрещенным мероприятиям. Имеется в виду полный демонтаж стены. Постановление вводит запрет на перенос радиатора, подключенного к системе ГВС или трубам центрального отопления, за пределы комнаты или кухни. Согласовывать такое решение не возьмется ни одна проектная организация.

По закону запрещено проводить ремонтные работы, при которых теряется прочность несущих конструкций. Чтобы понять, возможно ли переустройство, понадобится провести техническое обследование. Для этого нужно обратиться в инжиниринговую компанию, имеющую соответствующую лицензию.

Список ограничений

Если собрать воедино все факторы, влияющие на получение разрешения, можно составить список ограничений, действующих при любых обстоятельствах. В квартире жилого дома не допускается:

  • перенос радиатора за пределы кухни и комнаты;
  • полный демонтаж внешней стены — если ее убрать, балконной плите будет не на что опираться;
  • устранение железобетонной перемычки над проемом — без нее стеновая панель утратит прочность;
  • устранение порожка — к нему крепится консольная конструкция;
  • урезание боковых простенков лоджии, а также увеличение ее размеров, отражающееся на внешнем облике здания;
  • остекление — в случае, если дом является памятником архитектуры, и его внешний вид должен сохраняться неизменным.

Этапы согласования проекта

В первую очередь необходимо решить вопрос с остеклением балкона. Если его нет, либо если оно есть по факту, но в плане БТИ информация о нем отсутствует, придется обращаться к инженерам, построившим дом, в жилищную инспекцию или районную управу. Как правило, проблем с получением разрешения не возникает. Комиссия может ответить отказом, если дом является памятником архитектуры, и изменения его облика не допустимы.

Остекление не должно быть тяжелым, чтобы не ослаблять несущие конструкции. Понадобится предусмотреть утепление, соответствующее действующим техническим нормативам. Оно должно быть не менее эффективным, чем у несущей внешней стены. Теплотехнический расчет вместе со всеми остальными выкладками будут рассматривать в инстанциях, выдающих разрешение на переустройство.

Важно, чтобы светопрозрачная часть занимала достаточную площадь, не пропуская при этом тепло. Дело здесь не только в том, чтобы из квартиры открывался панорамный вид. Существуют особые требования к инсоляции, которые необходимо соблюдать. Чтобы в кухне ли спальне было находиться комфортно, придется установить трехслойный стеклопакет с усиленной изоляцией. Тогда надежды на положительный ответ при согласовании увеличатся.

Как присоединить балкон к комнате и оформить это?

Объединение балкона с комнатой – это процедура, которая позволяет увеличить «полезные метры» в брежневках, хрущевках или новостройках.

Но тут же возникают вопросы, связанные с согласованием работ и выполнением. Можно ли снести часть стены? Как быть с присоединением лоджии к кухне, спальне или залу?

Получится ли утеплить часть комнаты? Не будет ли потом проблем с продажей недвижимости?

Согласование объединения комнаты и лоджии

Совмещение жилой комнаты и балкона / лоджии – сложная перепланировка. Т.е. законодательство «трепетно» относится к подобного рода работам, заставляет проходить дополнительные разрешения и согласования.

Причина в том, что в ходе выполнения работ:

  • переносят электрические точки и сети коммуникации;
  • расширяют жилую площадь путем присоединения к ней вспомогательного помещения (т.е. изменяется правовой статус последнего);
  • переносятся дверные блоки;
  • пробиваются проемы в несущих стенах;
  • сносятся (полностью или в части) несущие стеновые конструкции;
  • переносятся оконные проемы, а также делается многое другое.
  • Но давайте посмотрим, что предписывает делать национальное законодательство. Раньше не было требований и норм, которые заставляли бы собственников согласовывать перепланировку в установленном порядке.

    Встречались случаи, когда люди объединили балкон и лоджию «еще при Брежневе», а сейчас не могут продать недвижимость, потому что нет согласования.

    Пару лет назад объединение балкона и комнаты / кухни классифицировалось жилищными инспекциями как реконструкция (в соответствии с требованиями п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

    При этом реконструкция обозначала, что нужно было бы:

    • взять разрешение в Комитете госстройнадзора города Москвы;
    • подготовить пачку документов в соответствии с требованиями п. 7 статьи 51 ГК РФ.

    На практике это означало одно: соединить помещения было так же сложно, как и построить новый дом.

    Чиновники объясняли проблемы получения разрешения и прохождения согласований тем, что:

    • система отопления в многоквартирных домах не рассчитана на отопление балкона или лоджии; (в результате появляется проблема холодных балконов с недостаточной теплоизоляцией);
    • риск снижения температуры во всех помещениях повышается;
    • коммуникации могут быть установлены неправильно и так далее.

    В 2012 г. разрешение на соединение балкона с кухней или комнатой появилось в 508 Пост. Правительства Москвы. Но жилищные инспекции буквально начали «заваливать» претензиями. Соседи «перепланировщиков» жаловались, что из-за изменений начиналось промерзание перекрытий и наружных конструкций. У человека, который сделал перепланировку, все было нормально. В то же время у соседей снизу и сверху появлялась сырость. По дому начинала распространяться плесень.

    Жилинспекция инициировала отмену пункта о возможности перепланировки подобных помещений. В соединении балкона и комнаты начали отказывать. Параллельно с тем в Пост. Правительства Москвы № 508 внесли пункт 10.19 Прил. 1 с чётким запретом на объединение балкона с внутренними помещениями (в ред. Пост. Правительства Москвы № 1104, а также ППМ №1572 от 17.12.2018).

    В 2020 году объединение лоджии с комнатой (будь то кухня, спальня или зал) в чистом виде НЕ ДОПУСКАЕТСЯ. Подобные действия запрещены под любыми уловками и под любыми предлогами. Сильное утепление не помогает, поскольку микроклимат в помещении изменяется.

    Что делать, если объединять комнату и лоджию нельзя? Варианты

    Выше мы уже указали, что «присоединение в чистом виде» запрещено (т.е. нельзя снести стену между 2 помещениями и сделать одно большое).

    Но при этом спокойно можно получить «добро» на выполнение следующих действий:

    • демонтаж подоконного блока;
    • демонтаж части наружной стены в монолитных зданиях (но не всей!).

    Между жилой комнатной и присоединяемым помещением нужно устанавливать или раздвижные конструкции, или распашные светопрозрачные двери (т.е. французские окна).

    Как присоединить балкон к комнате и утеплить: варианты с дверями

    Итак, нам нужно устанавливать между помещениями светопрозрачную перегородку. Она необходима, чтобы устранить риск изменения микроклимата квартир (с плесенью, сыростью и тому подобными «неприятностями»).

    Если вы ставите раздвижные конструкции, то дополнительные помещения не нужно будет отапливать:

    1. Если собирались демонтировать оконную раму и саму дверь выхода на балкон (присоединение с ликвидацией оконно-дверного заполнения), то нужно будет сходить в БТИ и сделать планы квартиры.
    2. Если хотели не просто демонтировать двери и окна, но еще и убрать подоконный блок и / или любую часть ненесущей стены, то в проекте отображают это. Инженеры БТИ нарисуют на месте ограждений французские окна или же распашные / раздвижные двери.
    Читайте также:  Как вымыть окна на лоджии снаружи

    Установка раздвижных дверей навсегда

    Последние нужны, поскольку:

    • вписываются в интерьер квартиры (но нужно подбирать материалы);
    • защищают от риска проникновения холода, распространение сырости и плесени (особенно при экономии на утеплении).

    На практике встречаются ситуации, когда после «первой зимовки» люди устанавливают подобные конструкции, поскольку не хотят жить в сырости.

    Если размеры простенков позволяют, то открывание таких дверей делают в сторону от проёма. Присоединение лоджии по такой схеме – это самый простой и безопасный способ.

    Установка раздвижных дверей только на время

    Вы уже в курсе, что сначала составляется проект, а за тем в квартиру приходят инспектор и техник БТИ, чтобы проверить соответствие ремонта заданным требованиям.

    Часто люди ставят конструкции только на время подобных «визитов», а затем убирают двери на антресоли или на дачу. Если квартира выставляется на продажу, двери монтируются «обратно».

    Кстати, вариант с «договориться» не работает. Сотрудников БТИ обязали фотографировать наличие дверей.

    Балкон по документам БТИ все равно остается балконом. При этом вам могут «порекомендовать», чтобы светопрозрачные распашные или раздвижные конструкции были выполнены из двухкамерного стеклопакета.

    Отказ от установки дверей

    В результате «на бумаге» и в планах квартиры подобные объекты есть, а в реальности ничего нет.

    Хозяева рискуют столкнуться с проблемами вроде:

    • невозможности продать недвижимость или совершить иные сделки с ней;
    • штрафов и санкций со стороны специалистов БТИ;
    • жалоб соседей на сырость, грибки, плесень.

    Список документов для согласования перепланировки

    Законодательство периодически изменяет условия и требования, поэтому важно быть осторожными. В 2018 году нужно было нести одни документы, а в 2020 г. придется отправлять совершенно другие.

    Кроме этого, есть и другой нюанс: в вашем регионе могут быть установлены правила, которые отличаются от закреплённых в ФЗ.

    Собственник квартиры предоставляет в БТИ:

  • техпаспорт квартиры;
  • единый жилищный документ;
  • проект перепланировки (предварительно нужно будет, чтобы его разработала проектная организация);
  • тех. заключение с разрешением на расширение жилплощади;
  • нотариально заверенную ксерокопия свидетельства о собственности;
  • паспорт (или любой другой документ, подтверждающий личность);
  • разрешительное заключение МЧС РФ (пожарных);
  • заключение Роспотребнадзора (СЭС);
  • заключение организации-балансодержателя (т.е. управляющей компании).
  • Объединение лоджии с кухней со снятием оконного проема и ликвидацией дверного порожка

    Сначала разберемся с порожками и их особенностями. Действуют такие правила:

    • в монолитных домах присоединение возможно (но только в случае, если стены не являются несущими);
    • в панельках ликвидация порожков запрещена (нарушается целостность внешних панелей + есть риск промерзания перекрытий).

    Авторы проектов типовых серий, т.е. тех самых «панелек», не дают разрешение на проведение подобных работ на основании п. 1.4.7 Прил. 3 к Пост. Правительства Москвы №508.

    Возникает вопрос о том, что же можно будет делать в панельных домах в таком случае? Законодательство разрешает уменьшение высоты порожка, но это вообще никак не проходит в документах. Т.е. инженеры БТИ могут при проверке «на месте» выяснить только присутствие / отсутствие порожка, а не его высоту.

    Дальше стоит вопрос о подоконной системе. Как быть с ее демонтажем или изменением? Законодательство в 2020 году предписывает, что:

    • в панельках, сданных в эксплуатацию до 2007 года, снос подоконной системы разрешается;
    • в домах, введенных после 2007 г., демонтаж под запретом (МНИИТЭП вообще запрещает трогать подоконные блоки, поскольку страдает защита от прогрессивного обрушения).

    Т.е. во втором случае разработчик не даст разрешение на демонтаж. Самовольные изменения и перепланировки чреваты проблемами (невозможность продать недвижимость, визиты инженеров, жалобы соседей, штрафы и предписания о ликвидации изменений).

    Что касается кирпичных или блочных домов, то тут с демонтажной подоконной системы возникает еще больше сложностей.

    Нужно выяснить, какова конструкция бетонной плиты:

    • если она не заделана в наружную кирпичную стену (т.е. опирается на отдельные опорные элементы), то снос возможен;
    • если балконная плита заделана в виде консоли, то любые изменения стены и порожка могут привести к обрушению (если не сейчас, то в будущем).

    Во втором случае нужно приглашать инженеров, чтобы те провели расчеты и дали разрешение на проведение работ. В некоторых ситуациях делать усиление защемления плиты металлическими конструкциями.

    Со сносом подоконной стены и порожков нужно быть осторожными. Есть риск, что в результате несогласованных в государственных органах действий вы получите кучу предписаний, штрафов и даже судебных исков.

    Объединение балкона с кухней или комнатой при расширении дверного проема

    Здесь также нужно учитывать тип дома. Подобные действия запрещены в панельках, блочных и кирпичных зданиях. На вопрос о том, можно ли в монолитном доме «провернуть подобное», нет однозначного ответа.

    Все зависит от того, является ли стена несущей:

    • если не является несущей, то перепланировку разрешают;
    • если является несущей, отказывают.

    В монолитных многоквартирных домах наружные стены выполнены по принципу «пирога», т.е. там 3 слоя:

    • пенобетонные (газосиликатные или же шлакобетонные) блоки;
    • утеплитель (в качестве которого используются пенополистирол или минераловатные плиты);
    • штукатурка (облицовочный кирпич, система вентилируемого фасада).

    Подобные «пироги» делают с поэтажной опорой на плиты перекрытий. Т.е. стены в монолитных домах не являются несущими, а собственник квартиры может расширить дверной проем без риска, что это станет причиной сырости, грибков или разрешения здания.

    Но есть объекты, в которых внешние стены выполнены из железобетона и являются несущими. Само собой, в таких случаях расширение дверного проема приведет к перераспределению нагрузки и проблемам.

    Чтобы узнать возможность / невозможность перепланировки, для начала нужно заглянуть в проект и технический план. Также не лишним будет заказать техзаключение на перепланировку.

    В будущем у вас не будет болеть голова по поводу того, как узаконить «самовольные работы».

    Правила объединения балкона и комнаты в монолитных зданиях:

  • Если над проёмом ненесущая стена, можно проводить демонтаж до самой плиты перекрытия.
  • Если над проёмом несущий ж/б ригель, то трогать его нельзя. Высоту проема увеличиваем до этого элемента.
  • Установка распашных или раздвижных дверей на месте демонтированной стены обязательна. Это требуется для отделения балкона т теплых внутренних помещений.
  • Пункт 6.20 СНиП 21-01-97 прописывает, что внутри квартиры должен быть минимум 1 балкон с противопожарным простенком. Установлены даже габариты этого простенка.
  • Ответ на вопрос о том, можно ли провести перепланировку, зависит от конструкции и характеристик здания. Но периодически возникают и другие моменты, связанные с изменением площади и функционального назначения помещений.

    Нужно учесть все возможные варианты объединения и использовать оптимальный.

    Согласования по проекту перепланировки

    Для сноса подоконного пространства и части наружной стены нужно получить разрешение. В п. 3.1 Приложения 1 к Пост. Прав. Москвы №508 указывается, что подобные действия являются изменением конструкции.

    Требуется проект перепланировки, что прямо указывается в п. 4.7 Приложения 3. К проекту перепланировки обязательно нужно приложить формулы с выполненным теплотехническим расчетом.

    Батареи (радиаторы отопления) на балконе

    Общее правило таково: радиаторы запрещено выносить на балкон или на лоджию. Требование прописывается на уровне п. 10.7 Прил. 1 к Пост. Правительства Москвы № 508, а также других документов.

    Законодательство запрещает размещать на балконах и на лоджиях:

    • водяные радиаторы;
    • водяные системы отопления;
    • любые другие инженерные коммуникации, которые идут от стояков системы отопления (к примеру, нельзя будет сделать сауну или бассейн).

    Что касается электрических систем отопления и обогрева, то они допускаются. Никаких запрещающих норм не предусмотрено. Но будьте готовыми к тому, что придется в случае чего получать решение суда сохранить перепланировку.

    Присоединение к комнате зимнего сада или веранды

    Если подобные объекты есть в реальности, то обозначены и «на бумаге» (т.е. в проектной документации). Дальше изучаем нюансы экспликации БТИ.

    Есть 2 варианта развития ситуации:

  • Веранды и зимние сады в экспликации БТИ включены в общую площадь. Это значит, что проблем с системами отопления не будет. Объединение помещений возможно без проблем.
  • Веранды и зимние сады в экспликации БТИ относятся к категории вспомогательных помещений. На практике это обозначает, что подобные объекты приравнены к балконам / лоджиям. Соответственно, придется узнавать о возможности проведения перепланировки и получения согласований.
  • Есть и еще один момент. В инвентаризационных документах на квартиру (т.е. в планах и в экспликациях БТИ) реальную площадь балкона умножают на понижающий коэффициент 0,3. Т.е. сведения, указанные в технической документации, не соответствуют реальности. Так что придется дополнительно походить с рулеткой и еще раз все промерить.

    Надеемся, что с перепланировкой проблем не будет. Выбирайте ваш вариант объединения пространства и наслаждайтесь новыми площадями!

    Видео: Как присоединить балкон к комнате?


    Как узаконить присоединение балкона или лоджии к комнате

    Квартирный вопрос мучает людей незапамятных времен. Мы постоянно пытаемся расширить свое жизненное пространство. Одним из достаточно распространенных способов увеличения площади жилого помещения является присоединение к комнате балкона или лоджии. Отметим, что такая переделка требует согласования с органами местного самоуправления и службами технического надзора.

    Конечно, многие пытаются игнорировать это правило, да и монтажники (в случае их привлечения) не настаивают на согласовании переделки. А уж если ваш балкон или лоджия были застеклены до перепланировки, увидеть с улицы признаки ремонта вообще очень сложно. В конце концов, не будут же проверяющие органы ходить по квартирам. Однако при продаже, обмене, дарении или наследовании недвижимости вам все равно придется документально заверять переделку, так не лучше ли все узаконить заранее?

    Ну и не забывайте о бдительных соседях, которые всегда готовы сообщить «куда следует» при обнаружении ими малейших нарушений, которые, кстати сказать, ведут к выплате немаленьких штрафов, обязательному согласованию объединения площадок или вообще к полному восстановлению стены. Кроме того, любая строительная самодеятельность может испортить внешний вид здания или вообще стать причиной его разрушения. А это, как вы понимаете – причинение вреда чужому имуществу, а в крайних случаях и здоровью человека.

    Сразу оговоримся: нормы Жилищного кодекса РФ, касающиеся согласования перепланировок, распространяются только на новые действия, то есть на те, которые осуществлены уже после декабря 2004 года (после того, как вступили в силу изменения в кодексе).

    Если же перепланировка была проведена до принятия ЖК РФ, вы также можете начать процесс ее легализации. Доказывать, что вы делали ремонт до введения требований по обязательному согласованию, нет необходимости. Правда, процедура займет больше времени – ведь вам предстоит убедить жилинспекцию в том, что уже сделанная переделка безопасна. Конечно, можно оставить все как есть, ведь фактически закон вы не нарушаете.

    Но, как уже говорилось ранее, проблемы могут возникнуть при продаже, обмене и т.д. квартиры – в этом случае согласование придется осуществить в обязательном порядке, но уже в менее комфортных условиях и при нехватке времени. К тому же опыт показывает, что со временем некоторые виды перепланировки могут стать незаконными, поэтому лучше легализовать уже предпринятые изменения сейчас. Наконец, даже если вам отказали в легализации вашего присоединенного балкона в обычном порядке, это можно сделать через суд – после проведения дополнительных экспертиз по скрытым работам. Однако вероятность такого решения – 50 на 50.

    Итак, если вы все-таки решили действовать по закону и собираетесь согласовать объединение помещения квартиры (комнаты) и балкона (или лоджии), то следующий текст предназначен именно для вас. При оформлении перепланировки вам предстоит пройти несколько этапов. Первый – подготовительный, в процессе которого мы рекомендуем собрать наиболее полную информацию о подобных строительных работах. Почитайте журналы, посидите в Интернете – посмотрите, что уже было сделано до вас, какие проекты оказались удачными, а какие нет. Также стоит сориентироваться по стоимости подобных преобразований – хотя бы приблизительно оцените предстоящие расходы, изучите цены на строительные материалы, выберите подходящего подрядчика. Следующий этап – составление и согласование проекта перепланировки плюс получение разрешения жилищной инспекции на перепланировку. Чтобы избежать ошибок, обращайтесь в проектное бюро. Помните, что у подобных организаций обязательно должна быть соответствующая лицензия, иначе согласовать проект не удастся. Кстати, экономически более выгодно выбрать фирму, которая не только занимается разработкой необходимой документации, но и производит строительные работы.

    Читайте также:  Какой потолок лучше сделать на лоджии

    Как законно присоединить балкон к комнате?

    Эпоха поточных перепланировок, в том числе по присоединению балконов к кухням и комнатам, подошла к концу. Сегодня это одно из более чем 10 изменений в квартире, которые запрещены постановлением правительства Москвы №1104 от 29.12.2017. Постановление вступает в силу с 14 февраля 2018 г.

    Спрашивать разрешения соседей

    Политика ужесточения контроля за перепланировками идет не один год. Нарушение целостности, обрушения конструкций из-за неграмотных «объединений», «переносов» и т.д. начались давно. Власти ответили ограничениями разрешенных видов перепланировок. И уже в 2012 году пункт о присоединении балконов убрали из постановления №840. Сейчас в Госдуме рассматривается законопроект, упрощающий контролирующим органам доступ в помещения с перепланировкой. Документ, подготовленный Минстроем, допускает возможность изъятия квартиры за незаконную перепланировку.

    В прошлом году в Санкт-Петербурге в результате самовольного изменения конструкции квартиры произошло частичное разрушение межэтажных перекрытий сразу четырех этажей. МЧС пришлось эвакуировать более тридцати человек, которые не могут теперь вернуться в родные стены в связи с аварийностью дома. Прокуратура возбудила уголовное дело по статье «Нарушение правил безопасности при строительных работах».

    В октябре 2006 года в Выборге (ул. Железнодорожная, 19) рухнул подъезд четырехэтажного дома – погибли семь человек, пострадали девятнадцать. В доме на верхнем этаже шел ремонт.

    В январе 2011 году в Ярославле (Проспект Ленина, 20/53) из-за сноса несущих стен обрушилась «четырехэтажка», без жилья осталось 100 человек.

    В июле 2015 года в Перми (ул. Куйбышева, 103) обрушился целый угол пятиэтажного дома, погибли два человека, еще двое пострадали, разрушены 8 квартир. Причина – несанкционированный ремонт в магазине на первом этаже и подвале, ослабивший несущую способность всего здания.

    По такой же причине в мае 2016 года в Междуреченске Кемеровской области (ул. Весенняя, 16) рухнул подъезд «пятиэтажки» – погиб один человек, трое пострадали.

    Еще один прецедент создала жительница Краснодара, которая в судах пыталась отстоять законность перепланировки своего балкона. Она не просто присоединила балкон к квартире, а дополнительно увеличила его площадь и козырек, который стал выступать над балконной плитой на 1,5 метра. Это возмутило других жильцов, которые обратились в местную администрацию и после совместно в суд. Дело попало в Верховный суд, который признал неправоту хозяйки смелой перепланировки. ВС РФ обратил внимание участников процесса на то, что балконные плиты – ограждающие несущие конструкции – являются частью общего имущества дома, поэтому для его присоединения к квартире необходимо согласие всех собственников этого дома. Присоединение балкона к квартире затрагивает долю каждого владельца, уменьшая площадь общего имущества на площадь балкона. Кроме того, перепланировка не была согласована со специальной комиссией и потому – самовольна. Теперь женщина обязана вернуть балкон в исходное состояние.

    Присоединение балкона к квартире затрагивает долю каждого владельца, уменьшая площадь общего имущества на площадь балкона – ВС

    Постановление Верховного суда по данному делу приняли во внимание юристы и проектные организации, занимающиеся вопросами перепланировки. «Это решение не касается вопросов остекления и переустройства подоконного блока, – отмечает Ольга Загорская, заместитель гендиректора компании по проектированию «2Проектор». – Данные требования касаются только изменений самого балкона: формы, надстройка козырька, т.е. все, что затрагивает внешний вид общедомового фасада. Соответственно, при решении таких вопросов требуется провести общее собрание собственников. Проголосовать за перепланировку должны не менее 2/3 владельцев».

    Без объединения

    Раньше было модно и можно полностью убирать окно, дверь и подоконный блок и – вуаля! – комната увеличивалась, обретая уютный эркер, который часто использовали как зону отдыха, обустраивали там кабинет или выносили обеденную зону, если речь шла о кухне. Сегодня такой проект жилищная инспекция не согласует.

    Сергей Кочетов гендиректор компании «ПерепланировкаМос.ру».

    «Сейчас объединение лоджий или балконов с комнатами или кухнями запрещено, – разъясняет Сергей Кочетов, гендиректор компании «ПерепланировкаМос.ру». – Допустимым вариантом «объединения», если это можно так назвать, является демонтаж оконно-дверного блока, подоконного блока (если тип дома допускает данную возможность) и установка строго на этом же месте стеклопакета в виде раздвижных или распашных дверей любой конструкции минимум из однокамерного стеклопакета, так называемых «французских дверей». Просто снять дверь с окном при сохранении подоконного блока также нельзя». Обязательное условие – двойной стеклопакет и направляющие сверху и снизу. Фальш-перегородки из одного слоя стекла и без направляющих, которые иногда устанавливают для отвода глаз, не пройдут согласование в жилищной инспекции.

    Сейчас штраф за снос стен без разрешения составляет 2000-2500 рублей (п. 9.12 КоАП города Москвы от 21 ноября 2007 года №45).

    Такой компромиссный вариант позволяет визуально увеличить пространство, но на месте подоконного блока сохранится поддерживающая конструкция.

    Для установки «французских» дверей нужно демонтировать подоконный блок, что возможно не во всех домах. Чаще всего это допускается в монолитных зданиях, где фасадные стены не являются несущими. В панельных, блочных и кирпичных постройках этот участок стены часто выступает несущей или самонесущей конструкцией, и убирать перемычку над оконным проемом или расширять его опасно.

    А как быть жителям домов, в которых нельзя сносить подоконный блок? Проектировщики утверждают, что иногда сносить разрешают при условии, что нетронутым останется порожек – нижняя часть стены, разделяющая балкон и квартиру. Оказывается, именно он играет роль несущего элемента, который держит балконную плиту и выполняет теплоизолируюшую функцию. Ликвидировать его можно лишь в кирпичных и монолитных домах.

    Еще одно ограничение при перепланировке – запрет на снос или уменьшение участка стены над оконно-дверным проемом или расширение этого проема. Согласно противопожарным требованиям для выхода на лоджию, который считается аварийным, ширина бокового простенка должна быть не меньше 1,2 метров, а простенка между двумя выходами на лоджию – не меньше 1,6 метра.

    Без батарей

    Запрет переносить батареи центрального отопления на балконы и лоджии закреплен был сначала в постановлении №508 и повторен в ПП-1104. «Комната и кухня относятся к теплым помещениям, а лоджия и балкон – к холодным. При устранении барьера между ними нарушается целостность теплового контура не только квартиры, но и всего дома, – говорит Ольга Загорская. – Батареи центрального отопления не рассчитаны на обогрев дополнительных холодных площадей».

    Если представить, что все жильцы, проживающие «по одному стояку» решат присоединить балконы или лоджии к комнате, то общая температура в доме в зимний период значительно снизиться. Кстати, задача «французских» дверей при перепланировке – как раз не допустить нарушения теплового контура квартиры, так как двухкамерные стеклопакеты будут надежно защищать дом от холода извне.

    Но если снести подоконный блок, на котором размещается батарея, куда же ее перенести? Самый распространенный вариант – смещение батареи на боковой пристенок, т.е. справа или слева от балконного проема. Также ее можно смонтировать и на смежную с внешней стену, ближе к углу.

    Утеплить балкон или лоджию

    И, конечно, говоря о сохранении тепла к квартире, нужно в обязательном порядке утеплить балкон или лоджию, а заодно в процессе этих работ усовершенствовать присоединяемое помещение.

    • Установить качественные стеклопакеты (минимум двухкамерные).
    • Провести электричество.
    • Поднять уровень пола, чтобы минимизировать разницу между высотой полов в комнате и на лоджии, а также порожком.
    • Утеплить пол, стены и потолок минеральной ватой или другим теплоизоляционным материалом.
    • Произвести внутреннюю отделку помещения.
    • При необходимости обеспечить обогрев лоджии или балкона. К разрешенным способам относят электрические радиаторы или электрические теплые полы.

    Согласовывать перепланировку

    Современный подход к перепланировке балконов и лоджий требует соблюдения определенного регламента, включающего сбор и подготовку документов, их согласование в надзорных инстанциях.

    По словам Ольги Загорской, для согласования сноса подоконного блока с установкой французских перегородок потребуется:

    1. разработать проект перепланировки,
    2. техническое заключение,
    3. теплотехнический расчет.

    Разрабатывать проектную документацию должна компания-проектировщик с действующими допусками СРО. Далее проектная документация проходит согласование в Мосжилинспекции. Результатом рассмотрения является распоряжение Мосжилинспекции (если перепланировка планируется) или Акт о завершенном переустройстве (если перепланировка выполнена). После чего можно проводить инвентаризацию БТИ и получать новый поэтажный план с учетом снесенного подоконного блока.

    Получить технический паспорт жилого помещения можно в территориальном БТИ. Перед этим изучите имеющиеся у вас документы на квартиру. Возможно, среди них уже лежит этот паспорт. Если так и есть, проверьте, имеется ли в документе раздел 1 «Сведения адресного и технического учета». Именно эти данные и нужны для согласования.

    Чтобы подготовить проект перепланировки, чаще всего нужно обращаться в проектную организацию, но иногда его можно сделать и самостоятельно. Это зависит от того, какие работы планируются во время перепланировки. Так, если несущие конструкции не затрагиваются, то проект можно заказать в любой проектной организации. Главное, чтобы у нее было свидетельство, разрешающее такую деятельность, и она состояла в СРО.

    Если без перемен в несущих конструкциях никак нельзя, для согласования перепланировки балкона с демонтажем подоконного блока согласно ПП-508 необходимо техническое заключение о допустимости таких работ, выполненное автором проекта дома.
    Сведения об авторе содержатся в техническом плане БТИ. Как разъясняют в компании «ПерепланировкаМос.ру», на первой странице плана в графе «Шифр проекта» должен стоять буквенно-цифровой код, обозначающий серию дома. Зная серию дома, можно узнать и автора его проекта. «В Москве более 70% жилых зданий построены по типовым и повторно применяемым проектам. «Крупнейшим проектным институтом столицы является ОАО «МНИИТЭП», сотрудниками которого были разработаны большинство панельных и блочных многоэтажных домов: II-18, И209А, П3М, П44Т, П46, II-68, П-55, 1605АМ, Д-25 и многие другие, – рассказывает Сергей Кочетов. – Другим известным автором домов является ОАО «НИИЭП Жилища». Этот институт разработал серии домов ГМС, а также 111 и 222. Еще один крупный институт – ОАО «Моспроект», ответственен за создание серии КОПЭ и ее модификаций, а также СМ и К-7 (самой первой «хрущевки»). А компания СУ-155 модернизировала «МНИИТЭПовскую» серию И-155 . Поэтому нужно уточнить, какая из организаций отвечает за конкретно этот дом».

    Увы, но как отмечают эксперты компании «Ресог», специализирующейся на перепланировках, МНИИТЭП не дает своего согласия на демонтаж подоконных блоков для своих домов после 2007-го постройки.

    В графе «Шифр проекта» может стоять прочерк. В этом случае, как указано на сайте Мосжилинспекции, следует обращаться в ГБУ города Москвы «Экспертный центр».

    Присоединение балкона требует наличие теплотехнического расчета – при демонтаже подоконного блока и части наружной – не несущей стены. Расчет должен быть сделан на соответствие измененной наружной стены требованиям теплоизоляции и энергоэффективности.

    Ссылка на основную публикацию